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租房市场有明显的淡旺季之分但学区房没有

2020-04-24 点击 评论

租房市场有明显的淡旺季之分,普通住宅买卖在春节、'五一''十一'黄金周等特定节点前后也有成交量和成交价上的区分,存在一定的周期性。但是,学区房没有。”多位学区房中介销售人员对中国证券报记者表示。

中国证券报记者走访北京西城区、海淀区、东城区等多个知名学区房片区发现,学区房价格整体平稳,成交量并没有受到疫情影响。不同片区的成交价出现一定的差异。其中,海淀区由于待售房源较多,整体价格平稳;西城区则由于低总价房源较少,业主降价意愿小,在需求不减的情形下,价格出现小幅上涨。此外,楼龄对议价空间影响较大。

证券市场诸葛找房数据研究中心王小嫱表示,疫情只是延缓购房需求释放,并没使购房需求消失。尽管随着“多校划片”政策的推行,“学区房”概念在被弱化,但北京东西城、海淀的教育资源优势明显且较为集中,“学区房”很受家长青睐,价格一直比较坚挺。

淡旺季差异小

位于海淀中关村一小某学区房片区销售人员张丽(化名)向中国证券报记者介绍,中关村一小附近学区房成交均价目前在12万元至13万元/平方米左右,这一价格已经保持了两年多的时间。“片区最高的时候炒到18万元/平方米,是2016年底成交的,卖的是个开间。第二年3月,北京地区出台限购政策,学区房出现了较明显的下跌,2017年底均价就跌到13万元/平方米左右。现在的价格处于平稳状态。”

据张丽介绍,自2017年北京地区楼市限购政策调控实施以来,学区房成交价和成交量每个月都很均匀。“疫情并没有影响学区房成交,很多家长在疫情管控较为严格的2月底、3月初前来看房。就是怕疫情过后,房价会出现上涨。”张丽指出,“北京的房价基数高,学区房更是如此,只要稍微一动,几十万元的总房款就出来了。所以疫情期间,关注学区房动向的人还是很多。”

“疫情期间的关注,还是出于对价格波动的担心。”张丽解释,“为了孩子上学,不会说9月份开学,6、7月份才去买房子。过户、落户、审核都需要时间,一旦有差池,耽误的是孩子。绝大多数家长都是提前看房、提前买,这也造成了学区房没有淡旺季的原因。成交量和片区出房量关系很大。有的学区房因为具备较强的保值功能,很多‘不差钱’的人,孩子即便用完了学区房的功能,依然不会卖掉。于是,导致很长时间都没有房源出售,也就没有成交,但是不代表市场没有需求。”

这一说法得到了很多知名学区房销售人员的印证。以西城区为例,中国证券报记者走访了德胜门、金融街、月坛、什刹海等多个西城知名学区发现,近期西城区的这些学区房挂牌房源中,很少有小户型证券市场出售,1200万元至1500万元的小两居成为出售主力。而在此之前,500万元至800万元的入门级学区房较容易找到。

“1000万元以下的房子基本都卖掉了。小户型基本都不出房,没有新房源挂牌。业主持有这个片区的房子,一方面想上学,一方面也是为了保值、升值。疫情影响很多投资渠道的收益,卖掉学区房,投资别的产品可能还不如持有,因此最近挂牌业主较少。金融街片区目前在售小户型报价在20万元/平方米,实际成交两居室在17万元至18万元/平方米。价格出现小幅上涨,每平米相比春节前高了2000元至4000元,主要看业主着不着急卖。”位于金融街辟才胡同附近某宏庙学区销售人员赵璐(化名)对中国证券报记者表示。

针对所在片区的成交情况,德胜门学区销售人员则告诉记者,“虽然有疫情,但上学购房的需求没变。每年5、6月份是入学信息采集期,有的家长年后开始订房,特别是2、3月份成交量整体较高。今年受疫情影响,2月份需求有在3月释放的情况。从3月底至今,这个片区卖了47套,和往年同期差不多,和1月份比高了几套。”

多位销售人员表示,西城区不受“六年一学籍”“多校划片”限制,加上西城区教育资源相对均衡,很多预选其他城区的家庭选择了西城区。同时,西城区作为主城区,目前仅有一处新房证券市场项目,且总价多在2000万元左右,让很多家庭“望而却步”。

房龄对价格影响大

中国证券报记者走访发现,除了学区位置和对应的学校质量外,学区房的议价空间主要和楼龄关系较大。大部分区域“老破小”房源因楼龄高、贷款比例低等因素,整体议价空间大;较新商品房因居住环境好、后期好出售等优势成交量大,价格“坚挺”。房价稳中有涨的学区房,大多数是带电梯、有物业、租金回报高的次新楼盘

多家房产监测机构指出,今年以来,学区房成交量和价格整体稳定,未出现大幅波动。随着购房者对品质要求的提高,存在摒弃“老破小”选择较新“学区房”情况。

中国证券报记者走访中发现,低于市场价或议价空间大的房源,其楼龄、户型证券市场均有明显的“硬伤”。此外,很多房源打着“学区房”名义,但其实对应的学校并非坊间流行的“知名学府”。

以海淀黄庄某片区为例,某知名中介平台一套73平方米2居室房源,报价615万元,建成时间在1990年左右,属于普通型住宅,户型为东西走向塔楼,满五不唯一。中介平台销售人员王欣(化名)告诉记者,业主考虑到楼龄高后期不好出售、采光不好和变现原因,最低可以580万元成交。若按照最低价计算,每平方米仅为7.9万元。“房子也能上学,但不是名校。海淀的学区房都要每平方米12万元以上。品质好点的房源均价在13万元至15万元/平方米。”

证券市场除居住体验差、保值潜力小以外,房龄直接影响贷款期限和贷款方式,这让很多购房者“来回徘徊。”在稻香园某社区,销售人员王超(化名)告诉记者,记者看的房子,当天已有4组客户看过。“有个客户第一次是和父母一起来的,今天老婆、孩子一家5口都来了,看了觉得不满意。”王超告诉记者,上述客户不满意,除房子采光不好外,贷款期限是最重要的原因。客户称孩子上学花费大,想延长还款时间减轻压力,“但该房源是1980年左右的,最多也就贷款10年左右,还不能正常公积金贷款”。

相较于“老破小”,较新的学区房议价空间非常有限。部分区域价格稳中有涨,有些区域受到疫情影响,成交量有所回落,但价格却依然“坚挺”。“品质高点的小区证券市场管理严格,无法带看,基本没有成交量。”一较新学区房片区的某中介店长说,“这片区房子比较新,学校也不错。加上入学采集信息期,业主很少愿意降价出售。”记者注意到,该片区房源最新调低价格记录都停留在2019年。

学区房定位仍不明朗

证券市场2019年上半年,备受关注的北京市东城区、海淀区和西城区幼升小入学指导意见细则悉数公布。海淀区和东城区在相关细则中明确规定,自划定日期后取得房屋产权证的家庭,其适龄儿童将按照多校划片的方式入学。

多校划片政策发布以后,2019年下半年,东城区和海淀区一些传统强势学区房价格出现了一定下滑,家长在选购学区房时更加理性,更加看重房屋本身的居住价值。而西城区的一些热门学校的学区房仍然抢手,小户型单价仍处于高位。

“中介在销售过程中,不可以主动提学区房几个字。这种属性的房子,受政策影响很大。”多位销售人员对中国证券报记者表示,“要参考二手房证券市场市场整体情况,更重要的是看具体学校的招生情况。”

中原地产首席分析师张大伟认为,对于绝大多数家庭来说,不买学区房难以进入这些热门学校的前提没有变化。入学政策调整之后,买了学区房是否能上目标学校,还要观察招生时的具体操作细节。

诸葛找房数据显示,北京二手房今年前三个月的成交量分别为8410套、3493套、7493套,均价分别为60685元/平方米、60295元/平方米、60117元/平方米。其中,西城区今年前三个月的成交量分别为582套、232套、531套,对应均价分别为114976元/平方米、114814元/平方米、114282元/平方米;海淀区今年前三个月的成交量分别为1025套、446套、886套,对应均价分别为82521元/平方米、82869元/平方米、83653元/平方米。

王小嫱认为,购房需求将会逐步释放,不排除下半年购房者集中入市局面。就学区房来看,如“老破小”对应学校优质,依然会受到家长青睐,量价仍能恢复到之前合理水平;反之,可能面临量价齐跌局面。此外,随着购房者对房屋品质和物业管理的认知加强,购房者存在摒弃“老破小”选择较新的“学区房”可能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,随着郊区新房对应学校教育资源的提高,市中心学区房的竞争力会被削减,预计未来市中心学区房价格上涨空间有限。


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